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父母把房子送給你,千萬別要!

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慧擇小馬老師 · 一年前1186 人看過


大家都在討論房子,降房價、0首付、再降息。


房子,中國人都愛買。


安居樂業(yè),第一步是要先買個房子,安定下來。


我國的城鎮(zhèn)居民,70%都有自己的房子,有些家庭還不止一套。

(數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局,澤平宏觀) 


前幾天聽說一個故事,一個重慶姑娘,爺奶過逝留下2套房,父母手上2套房,姑娘自己買了1套房。


30幾歲,未來手上可能有5套房子的產(chǎn)權(quán),簡直人生贏家。


但是問題來了:作為子女,真的能輕松拿到長輩的房產(chǎn)?


勸大家一句,父母給的房子,千萬別急著要,搞不好多掏十幾萬冤枉錢。



過戶方式?jīng)]選對,多花十幾萬


現(xiàn)在父母過戶房產(chǎn)給孩子,主要有3種方式:繼承、贈與和買賣。


每種方式,都不能白給,得交一些錢。


沒錯,即使房子是父母自愿送的,子女也要給錢。


3種過戶方式的主要費用,給大家整理到表里了。


*不同地方的稅率會有所不同,具體要根據(jù)當?shù)氐臉藴蕘磉M行計算。


舉個栗子??


假設A有一套95㎡、價值300萬元的普通住宅,滿五唯一,要把房子過戶給兒子B。這套房是B的首套房。

(*滿五唯一:該省份內(nèi),登記在房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)里的只有這1套房子,且這套房子產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)滿5年


那么,過戶需要的費用:


繼承:300萬×(2%公證費+0.05%印花稅)+(100萬×0.5%+200萬×0.25%)評估費=7.15萬


贈與:300萬×(3%契稅+0.5%公證費+0.05%印花稅)+(100萬×0.5%+200萬×0.25%)評估費=11.65萬


買賣:300萬×(1.5%契稅+1%個稅)=7.5萬


*繼承的公證費,按普遍的收費標準2%來計算;贈與的按0.5%計算。


這樣看下來,繼承需要繳納的費用最少。


但補充一個冷知識,繼承或受贈的方式獲得的房產(chǎn),雖然一開始不用交個稅。


但后續(xù)子女想要賣掉,這個房子如果不是滿五唯一,是要再交個稅的。


個稅費用=(計稅價格-原值-契稅-相關(guān)稅費-合理費用)×20%


就是父母買時價格和子女賣時價格的差額,再減去一些費用,剩余的值×20%。


這就是一筆不小的錢了,


過去10年里,很多地方的房產(chǎn),不說10倍,翻個1倍總是有的。


100萬買入,賣的時候值200萬,個稅就要交個10+萬,肉疼……



綜合來看,多數(shù)時候的過戶成本,贈與>繼承>買賣


很多人以為成本最少的贈與,其實需要花的錢最多。



爸媽的房子,未必都是你的


繼承房產(chǎn),不僅是錢的事,更重要的是產(chǎn)權(quán)問題。


不少獨生子女覺得,爸媽的房子不留給自己,還能給別人嗎?


還真不一定。


說個真實的事。


小郭是獨生子,父母在09年的時候,50多萬買了一套房子,房產(chǎn)證上寫父母的名字。


13年的時候,父親過世;17年,母親也去世了。


小郭就想把房子過戶到自己名下。


結(jié)果姑姑卻找上門來,說這個房子也要分她一份。


原來,父親去世的時候,奶奶還在世。


在小郭的父母沒有立遺囑的情況下,房子作為父親的遺產(chǎn),奶奶也有部分份額。


奶奶去世之后,她名下的份額,就均分給了她的3個孩子(大伯、姑姑、爸爸),姑姑能分到1/18。


除非大伯和姑姑,自愿放棄繼承。否則小郭沒辦法繼承這套房子的全部份額。


自己爸媽掙錢不容易,半輩子積蓄辛苦買的房子,最后還要分出去一部分,擱誰心里都會堵得慌。


所以,父母替子女提前規(guī)劃好財產(chǎn)的繼承方式,很有必要。



怎么能繼承爸媽的全部房產(chǎn)?


開頭說的3種過戶方式,一般都能拿到父母房產(chǎn)的全部份額:


1、父母在生前,通過贈與/買賣的方式,把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給子女。

2、父母訂立遺囑,指定子女繼承自己將來去世后所遺留的全部房產(chǎn)。


只要在贈與/立遺囑的時候,明確了房產(chǎn)的歸屬人。


或者在子女婚前完成房產(chǎn)買賣。


即使子女離婚,這個房子一般還是屬于個人財產(chǎn),不會被分割。


看起來很完美,實際上還有1個潛在風險。


因為以上3種方式,無論哪種,父母或早或晚都會失去了對房產(chǎn)的控制權(quán)。


7月份的時候,有這么一條熱搜:



高某年約40歲未婚,去年因病去世,生前他立下遺囑:


將名下價值400萬元的房產(chǎn)、100萬元的存款及一輛奔馳汽車,全部贈與交往一年的女友王某。


女友逼著高某年邁的父母要產(chǎn)權(quán),還把高某父母告上了法庭。


想想高某的父母,有多心寒。


房產(chǎn)是他們掏空了半輩子積蓄買的,兒子是花半輩子養(yǎng)大的,轉(zhuǎn)身都給別人做了“嫁衣”。


雖然最后房產(chǎn)保住了,但奔馳汽車和存款歸王某,高某父母還要向王某支付補償金60萬元。


所以,提醒一點,有些子女是會“敗家”的。


很多有錢人做資產(chǎn)傳承,除了上面說到的3種方式,也會借助2種保險,來給自己的財富傳承“打補丁”。


1、年金險(教育金/養(yǎng)老金)


部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金,給子女做儲蓄保單。


自己做投保人,指定子女做受益人,什么時候開始領(lǐng),領(lǐng)多少錢也約定好。


即使自己不在了,或者事業(yè)中途出了什么變故,孩子的教育、養(yǎng)老問題,也有兜底。


父母生前,牢牢把控好資金,中間就算有變化,也可以及時更改。


2、高額終身壽險


父母給自己買增額終身壽險,指定子女為受益人。


被保人身故后(父母),子女能拿到高額的現(xiàn)金賠償。


這也是資產(chǎn)傳承的一種好方法。


綜上來看,用這兩種保險,來處理一部分傳承問題。


一方面,子女不用再額外交什么費用。


另一方面,所有權(quán)清晰,不用擔心和其他人分割。


省心省事,不需要立遺囑、不需要做公證,只要做好受益人指定就好。


而且,保單算是隱形財富,不像房產(chǎn)那么顯眼,不容易被人盯上。


除了家族信托之外,也就保險能做到了,也難怪有錢人愛買。


(來源:《平安銀行私人銀行家族傳承數(shù)據(jù)報告》)


給大家總結(jié)一下,今天聊了幾個房產(chǎn)/資產(chǎn)傳承的重點:


1、房產(chǎn)過戶,以買賣的方式,一般費用最低


2、父母最好在生前,就立好遺囑,明確房產(chǎn)的繼承人,避免繼承過程中的糾紛


3、除了房產(chǎn)之外,年金險和終身壽險做資產(chǎn)傳承有獨特的優(yōu)勢


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