慧擇小馬老師 · 一年前662 人看過
還是從這條深夜刷屏的消息說起...
7月27號晚上11點,新華社發(fā)布了住建部的新聞,又是關(guān)于房子,大家集體睡不著了,開始討論。
總結(jié)下來就四點,降首付、降利率、減免置換稅費,還有認房不認貸。
這回的政策,是直接從住建部發(fā)出的,可謂是樓市調(diào)控的最前沿。
首付、利率就不多說了,一直在降。
像一些弱二線,或三四線差不多已經(jīng)在執(zhí)行最低標準了,所以,這次主要是向一線城市喊話。
置換房屋的稅費減免,也不稀罕,之前也見過。
(圖源:財政部官網(wǎng))
不過,“認房不認貸”這幾個關(guān)鍵字,時隔9年重新提出,可謂大“殺手锏”吶。
很多“磚家”開始預(yù)言:
“認房不認貸”對一、二線城市改善性住房,是大利好呀!
這是市場“核彈級”的消息!
真的能救樓市!
先別激動,一起聊聊這個政策精彩的地方。
“認房不認貸”會是核彈嗎?
有必要跟大家叨一句,什么是“認房不認貸”。
先說說它的反面“認房認貸”。
之前,有個深圳的朋友,閨女要上學(xué),想賣了現(xiàn)住房子,換學(xué)位房,但有一個問題很棘手。
她要賣的房,貸過款,如果重新置換房產(chǎn),不好意思,房市“認貸”,第二套房首付五成。
不要覺得三成、五成,就差個二,假設(shè)1000萬的房子
五成,首付500萬;
三成,首付300萬;
足足差了200萬,要賺好幾年,朋友付不了這么高的首付,于是作罷。
房市為什么要“認房”又“認貸”?
防止炒房呀,說是有益“剛需”,但其實想改善住房,卻多付不起“二成”首付的,往往也是“剛需”。
認貸對哪些人群不利?
當(dāng)然是有過貸款(無房但有貸款記錄的人)。
比方說:
本地買過房但賣掉了,有貸款記錄。
或者外地買過房,有貸款記錄。
這些情況,都屬于二套。哪怕在這個城市沒有房子,買房仍要付二套高首付。
有多高?拎幾個城市給大家感受一下:
北京:二套房,首付不低于60%-80%
上海:二套房,首付不低于50%-70%
廣州:二套房,首付不低于50%
深圳:二套房,首付50%
武漢:二套房,最低首付不低于30%
北京的政策厲害了,首套房首付最高60%,二套最高80%,算下來貸款利率高達5.25%(按現(xiàn)在的LPR算)
所以,在之前的政策下,想改善住房,難吶。
不過現(xiàn)在好了,“不認貸”,不看貸款記錄,意味著只要把名下房子賣掉,就能以“一套房”的首付換新房。
對買錯房、想換房的家庭,無疑是顆“后悔藥”。
這很大程度上,降低了購房門檻,釋放了購買力,值得期待一下它的效果。
不過,有人又擔(dān)心了,如果大城市松動限購,資金會流向大城市,小城市房子的保值性,會更弱。
也不是沒這種可能性哈,所以,如果小城市非自住房,大家可以觀望一下再下手。
暗示進入“買方市場”
不論是“認房不認貸”,還是之前的“降存量房貸利率”。
一系列的“政策”和“動作”背后,最靈魂的地方是,它暗示了整個房市供求關(guān)系的變化:
從賣方市場,變成了買方市場。
帶大家溫習(xí)一下政策原話:
(圖源:2023.7.24 中央政治局會議紀要)
說明一個問題,不論是剛需房,還是高端房產(chǎn),房子和土地的稀缺性降低了。
以前,買房子得排隊、抽簽,大家都搶著買房。
像深圳,新盤打個新,就像“升學(xué)考試”,有門檻,不是人人有資格去。
現(xiàn)在的房市,大家異常冷靜,反正不輕易出手。
看中指院最新的賣房成交數(shù)據(jù):
(圖源:中指院2023年7月中房屋總成交數(shù)據(jù))
成交量,一直在跌。
再看看50個重點城市,二手房的成交情況:
(圖源:貝殼研究2023年房產(chǎn)研究半年報)
也不容樂觀。
為什么買、賣市場會發(fā)生“交換”?
一個本質(zhì)的原因就是:同質(zhì)化供應(yīng)過多,提前透支了土地的稀缺性。
開發(fā)商不停地建,買得起房子的就那么一波人,人家現(xiàn)在捂緊口袋不買了。
買不起房子的人,依然沒有房子住。
所以,為什么政府要開始搞“住房租賃”、“城中村改造”,為啥要支持保障性住房?
為的就是,未來適應(yīng)“買方市場”,保住房子的價值。
所以,不論是買房,還是賣房的人,都要適應(yīng)變化,調(diào)整心態(tài)。
買房人應(yīng)該怎么做?
隨之而來,大概率有兩個趨勢:
第一,調(diào)控的作用可能越來越“有限”。
以前扶持樓市,只要給一點點利好,蹭蹭往上漲。
現(xiàn)在,供求關(guān)系逆轉(zhuǎn),大家對房子的需求,越來越謹慎。
政策的作用肯定有,但見效會慢。
第二,房價要漲,可能也越來越難。
房價上漲的原因很多,最根本的,還是因為買的人多,賣的人少。
現(xiàn)在房子“賣不動,不敢買”,未來房價的漲幅,也變得不可控。
手里握著幾套房產(chǎn)的人,風(fēng)險也在累積。
這樣來看,不論房產(chǎn)未來還會不會是支柱產(chǎn)業(yè),它的金融屬性都變?nèi)趿恕?/p>
所以,面對當(dāng)下數(shù)不清的“政策”,買房人應(yīng)該怎么做?
給大家一個建議:如果身邊還有賣房中介,拿各式各樣的理論游說買房,請把他拉黑。
關(guān)于當(dāng)下到底要不要買房?買什么樣的房子?已經(jīng)上升到保衛(wèi)資產(chǎn)的高度。
大家決策前,先看看各個城市的開發(fā)商在做什么?
1、有的開發(fā)商,在重倉核心城市的核心區(qū)域,這就說明,這個城市的地段分化很嚴重啊。
那些城市邊邊角角的地方,就算降首付、降利率,也最好不上車。
有朋友說,開發(fā)商到處在建,我哪分得清核心?
還有一個簡單的辦法,去租房平臺看租金有沒有被抬高。
2、有的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)型做高端類產(chǎn)品,這說明改善需求比剛需能對沖風(fēng)險啊。
如果你想換房、買錯房想改善住房,可以適當(dāng)再沖一沖。
開發(fā)商很聰明的,畢竟人家做決策的成本,比我們老百姓高多了。
最后想說,這一波新政后,房市的冰山,能否融化?
大家且等等看,讓子彈再飛一會。