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想提前還房貸,銀行卻急了

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慧擇小馬老師 · 一年前1051 人看過

不知道你們有沒有這種感受?


身邊的人,包括自己,都在盡可能地減少債務(wù)壓力。


前兩天還有個(gè)朋友發(fā)微信跟我講,她從父母那拉了點(diǎn)贊助,再加上今年剛發(fā)的年終獎(jiǎng),提前還了50萬的房貸。


我還挺驚訝的,因?yàn)樗I房我是知道的,房貸利率并不高,4.3%。 


聊了一會(huì)兒,大體是因?yàn)椤紤]到馬上就“35歲”了,對(duì)于未來收入的持續(xù)增長(zhǎng),持保守心態(tài)。去年二胎出生,日常開銷+月供+保費(fèi)+兩娃的生活教育支出,壓力比較大(典型的中產(chǎn)家庭開支結(jié)構(gòu))。 


再加上投資也投了個(gè)寂寞,22年把過去幾年的收益都吐出去了,還倒虧了本金。膽子小了,認(rèn)為還是應(yīng)該敬畏市場(chǎng)。 


一合計(jì),干脆提前還了一部分貸款。每個(gè)月還款壓力小了,整個(gè)人也放松不少。 


當(dāng)然這中間還有個(gè)小插曲:


她打算提前還貸的時(shí)候,發(fā)現(xiàn)手機(jī)上操作不了了,只能去線下,關(guān)鍵還排到了半年后。這前后利息小2萬,都可以買個(gè)包了。 


然后就托人找了銀行經(jīng)理。最后趕在年前,把這50萬給還了。



提前還貸也要排隊(duì)了


不止是我朋友,最近遇上這事的人,還挺多。


在陽光問政平臺(tái)上,有不少網(wǎng)友都投訴過銀行辦理提前還貸難的問題。 


圖源:陽光問政平臺(tái)


基本都被卡在這三個(gè)環(huán)節(jié): 


1、部分銀行關(guān)閉了線上還款通道 


以前的時(shí)候,想要提前還房貸,在手機(jī)上動(dòng)動(dòng)手指就可以直接還。結(jié)果從下半年開始,好多銀行的APP端口把這個(gè)線上還款通道,悄咪咪關(guān)閉了。想要辦理,只能去線下申請(qǐng)。 


但是由于線下辦理的名額也是有限的,所以這個(gè)名額得靠搶。



無形中增加了還款門檻。 


2、辦理周期長(zhǎng),部分要收取違約金 


并不是搶到了線下辦理名額就能立即辦理,還得排隊(duì)輪候。短則十天半個(gè)月,周期長(zhǎng)點(diǎn)的,兩三個(gè)月甚至半年也是有可能的。



有些銀行甚至還要繳納違約金,哭笑不得的是,繳納違約金竟然也要排隊(duì)... 


之前,排隊(duì)貸款;現(xiàn)在,排隊(duì)還貸(說到排隊(duì),突然想起來我的ofo押金退費(fèi)還在排隊(duì)中)。 


3、限制還款次數(shù)和金額


此外,還有部分銀行對(duì)“還款次數(shù)”進(jìn)行了限制,比如一年僅可申請(qǐng)兩次提前還款。 


舉個(gè)例子:小明在今年1月提交申請(qǐng),3月扣款,扣款后需滿6個(gè)月后,才能再次提交提前還款申請(qǐng)。


而且最低還款金額也提升了,有些銀行是要求每次提前還款的金額不少于1萬元,或者是1萬元的整數(shù)倍;也有人反映:現(xiàn)在想要申請(qǐng),還款至少要達(dá)到借款金額的1/10。 


注:以上僅為部分銀行操作,不代表所有銀行(支行)。


總之近期想要提前還房貸,還是要費(fèi)一些工夫的。 


很明顯,銀行開始著急了。 


沒辦法,根據(jù)金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2022年1-11月,居民部門新增貸3.65萬億,預(yù)計(jì)2022年全年居民部門新增貸款在3.83萬億左右,大幅低于往年水平(2019、2020、2021年分別為7.43萬億、7.97萬億和7.92萬億)



大家都不愿意貸款了。 


這么一來,銀行放出去的貸款,不僅增量大幅下滑,存量眼看著也要不保。


為了穩(wěn)定業(yè)務(wù),銀行只能想辦法看能不能維持住存量房貸業(yè)務(wù)規(guī)模。畢竟這批人可都是「相對(duì)而言還款最及時(shí)、壞賬風(fēng)險(xiǎn)最小」的優(yōu)質(zhì)客戶。很難再找到這么好的放貸對(duì)象了,肯定不舍得放手。 


就好比你有個(gè)房子,租出去的時(shí)候,市場(chǎng)行情好,租金挺高;而且因?yàn)橄胱獾娜硕?,選的租客也都是能夠長(zhǎng)租的、事少的,能夠按時(shí)交租的,每個(gè)月都能有一筆穩(wěn)定的租金收益。 


現(xiàn)在市場(chǎng)租金普遍跌下來了,這時(shí)候租客跑過來要提前退租。你會(huì)毫不猶豫地爽快答應(yīng)嗎?



投資收益跑不贏房貸


與接二連三的房貸利好消息形成反差,人們反而在認(rèn)真研究要不要提前還房貸的問題。老百姓可能講不出什么大道理,但經(jīng)濟(jì)賬都是會(huì)算的。 


過去之所以敢加杠桿,一方面是對(duì)未來房?jī)r(jià)的樂觀預(yù)期,另一方面是對(duì)收入的樂觀預(yù)期;但現(xiàn)在,一沒錢,二沒預(yù)期。 


在社交平臺(tái)上搜索“提前還房貸”,有1萬多篇分享筆記。 


一來,誰都不愿意高位站崗。


對(duì)比目前新購房者的房貸利率(新房?jī)r(jià)格,環(huán)比和同比連續(xù)三個(gè)月下跌的城市,首套房貸利率可以無下限),前幾年上車的人,明顯感覺不劃算,提前還貸還能少出點(diǎn)利息。 


有網(wǎng)友發(fā)現(xiàn),自己的房貸本金只有58萬,利息卻要還48萬。于是把存款拿來提前還貸,直接省了37萬的利息,后續(xù)的還款壓力也小很多。



提前還貸的人群里,還有一部分是改善族,打算清掉舊房子的貸款,以期用更低的利率貸款換新房。之前做了個(gè)百來人的小范圍調(diào)研,也可以看出,這部分人的需求其實(shí)還是挺旺盛的。



二來,更最重要是,大家發(fā)現(xiàn)投資收益很難跑贏房貸了。


理財(cái)、股票基金都在虧損,存款利率也一直在降。一合計(jì),錢拿在手里沒有特別好的理財(cái)渠道,干脆提前把貸款還了。



選擇減少月供還是縮短年限


通常,提前還款有兩種方式: 


一是減少月供、期限不變;二是月供不變,縮短期限。


如果選擇月供減少,貸款期數(shù)不變,那么每月還款壓力要小一些;如果縮短年限,那么每月的還款額將保持不變,這樣就能更早還完房貸,利息相對(duì)要節(jié)省更多。



但選擇哪種方式? 


還是需要結(jié)合自身財(cái)務(wù)情況,以及自身需求等來做綜合判斷。如果手頭現(xiàn)金流寬裕,房子也不打算再換了,那肯定選縮短期限更劃算;如果還款壓力大,那就選減少月供。 


我自己也是選擇的減少月供。月供減少,效果立馬就能看得見,每個(gè)月手頭的余錢多了,現(xiàn)金流得到優(yōu)化,心態(tài)更穩(wěn);


再加上,考慮到過幾年可能有置換需求,而提前還貸的效果,要等到105/12=9年后才能兌現(xiàn)。就我自己而言,我還是更愿意提前享受當(dāng)下。


實(shí)際上,每個(gè)人的房貸利率、經(jīng)濟(jì)狀況、投資結(jié)構(gòu)和能力都不同?!敢灰崆斑€貸?」這個(gè)問題并沒有絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)答案。不要盲目,不要跟風(fēng)。 


主要看 —— 手頭的現(xiàn)金流是否穩(wěn)固,有沒有斷掉的可能?以及你能不能找到一個(gè)更好的投資機(jī)會(huì),來覆蓋你的貸款利率。


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