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什么是LPR?LPR下調(diào),你的房貸能少還多少?

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慧擇小馬老師 · 2月前279 人看過

好消息!好消息!


終于等到了時隔4個月的降息。


7月22日,7月LPR報價出爐啦——1年期和5年期利率均下調(diào)10個基點!


(圖源:中國人民銀行)


  • 1年期LPR為3.35%,上月為3.45%;


  • 5年期以上LPR為3.85%,上月為3.95%。


這就意味著,你又能少房貸了!


如果你是100萬的商貸額度,按照30年貸款期限、等額本息的還款方式計算,


5年期以上LPR下降10個基點,你的月供可以減少57.3元。


看似不多,但是30年下來,總共能省下2萬左右,這筆錢足夠一家人安排一次不錯的旅行,或者為孩子多存一筆教育基金。



本次降息,是今年第二次調(diào)降LPR,上一次是今年2月,下調(diào)25個基點。


(圖源:中國人民銀行)


這對要買房,和已經(jīng)買房的人來說,都是好事兒~


有人開心,有人則還在蒙圈,甚至連LPR是個啥都不清楚。


今天咱們就來瞧一瞧,它到底是個什么貨?



什么是LPR?為什么會下降


LPR全稱是「貸款市場報價利率」,想搞明白它,得先懂利率是啥?


咱們借銀行的錢去買房,到期了,要還錢。


借100萬,每年要還多少利息?


這事兒可不是單個銀行可以隨便拍板的,而是由18家銀行直接參考市場信息共同報價,


去掉最高值和最低值后,進行平均計算,最后得出的結(jié)果,就是LPR,也就是貸款市場報價利率。


LPR也分兩個期限品種,1年期和5年期及以上——


  • 貸款期限在5年及5年以內(nèi)的,以1年期LPR為基準,比如企業(yè)貸款;


  • 5年以上的長期貸款,以5年期以上LPR為基準,比如我們普通人買房。


現(xiàn)在,新發(fā)放的商業(yè)房貸,都跟著LPR的變化走:


房貸利率=LPR利率±加點


由于房子不好賣,很多城市取消了首套房下限,自定義加點。首套房利率一路走低,有的城市都快“2”字頭了。


可是,這和已經(jīng)買房的人沒啥關(guān)系,


因為存量房貸的加點是固定的(p.s.去年9月全國普降過一次),只能等著LPR降低,才能減輕負擔。


再者,LPR名字雖然好聽,但人品如渣男,


渣男最大的特點就是善變,善變到什么程度呢?每個月20日(節(jié)假日順延)更新一次,所以它一月一變。


但并不是說,新的LPR利率一出爐,下月我們還房貸就能立刻享受優(yōu)惠。


咱們要等到合同約定的「重定價日」之后,才能執(zhí)行。


每次重新定價,定價基準會調(diào)整為「最近一個月的5年以上LPR」,定好就會延續(xù)一整個周期。


一般銀行會默認兩種選擇:


  • 每年1月1日


  • 貸款放款日對應(yīng)的每年對月對日


對多數(shù)人來說,重定價日是每年的1月1號,


也就是說,本次以及2月那輪LPR下降,和今年的還貸額沒有關(guān)系,明年1月之后,才能得到利率減免。


那如果你的「重定價日」是每年的8月1日,那恭喜你,下個月就可以看到調(diào)整了。


*注意,LRP降了對公積金貸款利率沒有影響,因為公積金貸款利率參考的是央行公布的公積金貸款基準利率。


比如深圳,當前5年期及以上公積金貸款,首套利率2.85%,二套利率3.325%,還是非常香~


至于央媽為啥要降息呢?


要知道,銀行對客戶實際執(zhí)行的貸款利率早就已經(jīng)低于LPR基準利率。


以深圳為例,首套房貸款利率已經(jīng)低至3.4%。全國其他城市的首套房貸利率也基本都在3-3.5%的區(qū)間水平。


而對比之下,我們的LPR利率還任性地停留在3.95%的高位!


貸款利率,本質(zhì)上是錢的“交易成本”,也就是說,人們愿意用多高的成本去借錢


現(xiàn)在人們對經(jīng)濟環(huán)境預(yù)估越不樂觀,借錢意愿越低,當錢供大于求,那它自然就會降價,貸款利率就應(yīng)該降低!


我們的借錢意愿如何?看社融數(shù)據(jù)就知道了。


今年上半年,全國社融增量累計是18.1萬億,比去年同期少了3.45萬億。


代表房貸的住戶中長期貸款,相較于2023年的1.46萬億元,下降19.2%,相比高峰的2021年下降66%。    


足以說明,大家借錢的意愿很弱!


(圖源:央行2024年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告)


既然現(xiàn)在市場上大家的借錢意愿不強,代表市場上的錢供大于求,那LPR作為政策利率就必要在高位“端著”了!隨行就市才是對的。


所以,LPR調(diào)低,向市場利率貼近,是必然會發(fā)生的事。



本次下調(diào)

  對我們普通人有什么影響?


①存量房貸利好


對于背著房貸的人來說,這絕對是個利好消息!


過去,有人戲稱,新購房業(yè)主存量房貸業(yè)主就是處在兩個平行世界,同人不同命~


對于新購房者而言,“5·17”新政提出取消商貸利率之后,貸款利率早就已經(jīng)像脫韁的野馬一樣,擺脫了LPR的束縛,不斷下探,6月全國平均新發(fā)放的房貸利率為3.45%,歷史最低水平!


反觀存量房貸業(yè)主,救市的紅利是一點沒吃到,只能眼紅新購房的利率,越來越低...


苦苦等到LPR下調(diào),才能在重定價日享受到優(yōu)惠,一年還只有一次機會。


今年兩輪累計下調(diào)35個基點,按100萬、30年期的房貸算,每個月可以省下近200塊,一年將近2300+。


不過呢,下調(diào)雖然是好事,但還是有點不夠看。


據(jù)新浪財經(jīng)報道,目前存量房貸的平均利率依然在4%左右,存款利率、理財產(chǎn)品的回報普遍低了1個百分點。


(圖源:新浪財經(jīng))


提前還貸,相當于「買」了個4%的理財產(chǎn)品,經(jīng)濟賬更劃算。


所以,提前還貸潮又卷土重來了...


②存款利率下調(diào)


當整個社會的融資成本都在下降,低風險增值工具的利益降低,就是必然。


7月LPR一經(jīng)下調(diào),2024新一輪降息潮立刻來襲!


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四大行宣布,從7月25日起均下調(diào)了人民幣存款掛牌利率——


一年期、兩年期、三年期和五年期人民幣定期存款利率分別下調(diào)至1.35%、1.45%、1.75%、1.80%。


這是因為,存貸款之間是有聯(lián)動性的。


銀行吸收儲戶的資金,然后貸出去賺取利差,這是銀行最基礎(chǔ)的盈利模式。


LPR下降,說明銀行放出去的錢收益下降,那么為了維持銀行的息差收益,銀行就會降低存款利率。


根據(jù)以往經(jīng)驗,國有大行行動后,中小銀行也會跟進調(diào)整,


因此,目前只要存款利率還能達到2%以上的銀行,都值得存友上車,尤其是中長期存款!


③同樣的利息,需要更多的資金


假設(shè)你需要每月1萬的利息,這筆被動收入能讓你實現(xiàn)財務(wù)自由。


看看利率的變化,對你的財務(wù)自由計劃影響有多大。


 利率4%時,需要300萬資金,


 利率3%是,需要400萬資金,


 利率2%時,需要600萬資金,


 利率1%時,需要1200萬資金。


你賺錢的速度,趕得上利率下滑的速度嗎?


所以,在利率下行的大環(huán)境下,當下最重要的,是鎖定利率。


給大家推薦個優(yōu)秀的財富增值工具——海保人壽鑫璽越增額終身壽,


在利率持續(xù)下行的當下,它不僅能夠提供身故保障,還能長期鎖定保單利益、安全穩(wěn)健增值。


大家最關(guān)心的保單利益表現(xiàn),我們以【30歲男性】為例,看下鑫璽越在不同繳費期限下,現(xiàn)價超過保費的時間以及IRR對比。



綜合來看,無論哪個繳費版本,鑫璽越的資金“回血”速度、整體表現(xiàn)都很搶眼,在目前的增額壽市場中,黑馬之名當之無愧。


如果以30歲男性,5萬*10年交為例:



  • 鑫璽越只要9年,現(xiàn)金價值就已經(jīng)超過已交保費,實現(xiàn)“回血”。


  • 在保單第30年,鑫璽越的現(xiàn)金價值達到1030150 元,凈增值53萬+,IRR約2.86%。


  • 此時被保人正值60歲,大概率已經(jīng)退休,若是養(yǎng)老金不夠用,可以申請減保從中領(lǐng)取部分現(xiàn)金價值來改善生活。


  • 若是用不到這筆錢,保單持續(xù)增值,到后期IRR可以達到2.95%。


整體看來鑫璽越的保單利益表現(xiàn),還是很不錯的。


如果資金充裕,適當縮短繳費時間,保單利益則會“更上一層樓”。


很適合用做長期資金的規(guī)劃工具,比如退休金補充、孩子的教育、婚嫁、創(chuàng)業(yè)等……


遺憾的是,3.0%預(yù)定利率的財富保障類保險,恐怕也時日無多。


根據(jù)媒體爆料,部分公司增額終身壽險產(chǎn)品將于8月底之前下架,分紅險產(chǎn)品將于9月底之前下架。


  • 傳統(tǒng)人身險產(chǎn)品預(yù)定利率或從3.0%→2.5%,


  • 分紅險產(chǎn)品保證利率上限或從2.5%→2%,


  • 萬能險產(chǎn)品保證利率上限或從2%→1.75%。



這意味著著,同樣的投入保費,保單利益相較調(diào)整前,差距太大了!



3.0%產(chǎn)品,或?qū)⒁蔀榻^版,區(qū)別就是有的產(chǎn)品還有1個月的存在時間,有的可能還有2個月。


可以說,當下,存一分錢比賺一分錢更有價值。


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